Zur Wache 70

Ein Baugrundstück an einer durchgehenden Straße

Flurstück 647 liegt an der Straße Zur Wache. Sie verbindet den Echsenring mit dem neuen Wohngebiet an der Rehagener Bahnhofstraße und ist nach Auskunft des Bauamts inzwischen gewidmet. Ringsum stehen Wohnhäuser. Auf 647 steht die große straßenseitige Birke.

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Kasernengelände ohne Straße

Das Luftbild zeigt die ehemalige Kaserne Rehagen-Mitte mit Gebäuden und Gehölz. Auch auf dem heutigen Flurstück 647 steht ein Gebäude. Eine Straße gibt es nicht. Auf dieser Lage baut der Bebauungsplan auf, dessen Begründung vom Mai 2013 stammt. Die Karte zeigt seine Festsetzungen: Die Planstraße Am Echsenring endet an der Westecke des heutigen Flurstücks 625. Vor dem heutigen 647 sieht der Plan Bauland und Grünfläche vor, keine Straße.

„… in den Bereichen des Überganges zu den nördlich gelegenen Brachflächen und südöstlich angrenzenden Gewerbeflächen Grünflächen mit Pflanzgebot als städtebauliche Zäsur bzw. als Schutzpflanzungen vorgesehen.“Begründung 2013, grünordnerische Festsetzungen

Karte: Festsetzungen des Plans von 2013, lagegenau über das Kataster gelegt. Gelb Planstraße, rosa Wohnbaufläche, braun Mischgebiet, grün Grünfläche, blau Baugrenze, gelbe Linie heutiges Flurstück 647.

Die Luftbilder 2012 bis 2016 stammen aus dem Esri-Archiv und liegen auf etwa ± 5 m genau; die Grundstücksgrenze ist darübergelegt.

Plan in Kraft, Eidechsen umgesiedelt

Seit 24.03.2016 gilt der Bebauungsplan. Im Sommer 2016 wurden 451 Zauneidechsen in die rund 1,6 ha große Maßnahmefläche II umgesiedelt, gesichert per Baulast für 20 Jahre. Auf dem Luftbild stehen die alten Gebäude noch, eine Straße gibt es weiterhin nicht.

Die 1. Änderung 2018 unterscheidet in den Grünflächen den Pflanzstreifen I und die Maßnahmefläche II. Die Fläche II liegt nicht auf 647.

Fläche geräumt, erste Häuser

Im April 2019 sind die alten Gebäude abgerissen, auf 625 entsteht das erste Wohnhaus. Eine ausgebaute Zufahrt zu 647 gibt es noch nicht. Im Oktober 2019 folgt der Bebauungsplan „Rehagener Bahnhofstraße“: Er schließt die Lücke zum Wohngebiet im Norden, auf der früheren Brache entstehen Häuser.

Erst die Straße macht das Grundstück nutzbar

Mit dem neuen Baugebiet wurde die Straße Zur Wache auf Flurstück 646 gebaut und am 22.10.2024 an die Gemeinde übertragen. Im Bebauungsplan An der Reheide ist sie nicht vorgesehen: Dort endet die Planstraße schon an der Westecke von 625, und wo heute die Straße liegt, setzt der Plan Bauland und Grünfläche fest. Erst sie erschließt 647 mit einer ausgebauten Zufahrt; im Luftbild von 2019 ist sie noch nicht vorhanden. Im Ortsbeiratsgespräch wurde erläutert, dass die zusätzliche Verbindung auch der Erreichbarkeit für Feuerwehr und Rettungsdienst dient.

Die Planung von 2013 ging von einer Grundstücksspitze ohne eigene Straße neben einer Brache aus. Heute liegt es an einer durchgehenden Straße zwischen Wohnhäusern, und die Spitze des Baufensters zeigt auf diese Straße.

Auch der Nachbarplan von 2019 sieht auf 646 weder Straße noch Bebauung vor und ändert an der Lage von 647 nichts. Die Straße wurde danach gebaut; der Übertragungsvertrag vom 22.10.2024 nennt dafür eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB.

Die Grünfläche an der Straße hat eine andere Lage bekommen

2013 sollte die Grünfläche das Baugebiet zur Brache und zum Gewerbe hin abschirmen. Auf 647 grenzt sie heute an die Straße und an Wohngärten. Für die Zauneidechsen setzt der Plan die Maßnahmefläche II fest, hinter dem Grundstück und abseits der Straße. Ein Grünstreifen direkt an der befahrenen Straße ist als Lebensraum wegen des Verkehrs eher ungünstig.

2016 wurden laut Begründung zur 1. Änderung 451 Zauneidechsen in das gesicherte Ersatzhabitat umgesiedelt. Dass einzelne Tiere aus dem angrenzenden Ersatzhabitat auf das seit Jahren ungenutzte Grundstück gelangt sind, ist nicht auszuschließen. Die festgelegten Artenschutzmaßnahmen werden umgesetzt. Die in der Beschlussvorlage genannten Schutzmaßnahmen nehmen wir als Bedingungen an.

Die Einfriedung wird kleintierdurchlässig.

Ein freies Grundstück in einem fertigen Wohngebiet

Als wir 2024 nach Rehagen kamen, wirkte das Wohngebiet fertig: Straßen gebaut, Häuser bewohnt, 647 die letzte freie Fläche an der Straße Zur Wache. Dass das Baufenster nur ein schmaler Keil ist, wussten wir. Warum das Grundstück so geschnitten ist, erschließt sich vor Ort heute niemandem, der die Geschichte nicht kennt.

Nach dem Plan von 2013 hätte 647 gar keine Straßenfront. Bebaubar wird es erst durch die Straße Zur Wache. Sie wurde abweichend vom Bebauungsplan gebaut (der Übertragungsvertrag vom 22.10.2024 nennt dafür eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB) und liegt zu einem Teil auf festgesetzter Grünfläche, zum anderen auf festgesetztem Bauland.

Schon vor dem Kauf haben wir mit dem Bauamt besprochen, dass das Haus vom Baufenster abweichen müsste. Am 02.12.2024 schrieb uns das Bauamt, die Gemeinde würde einer Abweichung bei der Flächeneinteilung zustimmen, und empfahl Ersatzgrün. Das war eine grobe Voranfrage, keine geprüfte Planung und keine verbindliche Zusage – aber sie hat uns bestärkt, dass sich gemeinsam ein Weg finden lässt. Das empfohlene Ersatzgrün ist Teil unseres Antrags.

Grundlage für unsere Kaufentscheidung war der veröffentlichte Bebauungsplan. Flächenangaben zur Straße: Flurstück 646 (1.000 m²) mit der registrierten Planzeichnung 2013 verschnitten.

Ein keilförmiges Baufenster

Das Baufenster läuft auf 647 spitz aus: an der Straße 13,1 m breit, hinten 9,7 m, zusammen rund 316 m². Zur Grenze von 625 sind 3 m Abstandsfläche einzuhalten. Übrig bleibt ein Streifen von etwa 7 bis 10 m Breite.

Unser Haus mit 138 m² Grundfläche passt so nicht hinein. Ein anders geschnittenes Haus wäre möglich, müsste dann aber schmal und lang direkt neben 625 stehen.

Näher zur Straße, mehr Blick in den rückwärtigen Garten

Gegenüber dem ursprünglichen Bauantrag rückt das Wohnhaus um 3,67 m Richtung Straße. Hausform und Carportposition bleiben unverändert. Ziel ist eine Einordnung zwischen den vorderen Baufluchten der Häuser auf 691 und 625 und ein freierer Blick von 691 in den rückwärtigen Bereich.

Diese Anpassung greift die beim Ortsbeirat am 30.09.2026 besprochenen Nachbarbelange auf. Nach unserem Bericht erklärten sich die anwesenden Nachbarn mit dieser Lösung einverstanden. Eine förmliche Zustimmung oder Genehmigung wird damit nicht vorweggenommen.

88 m² Ersatzgrün bleiben erhalten

Die rückwärtige Ersatzgrünfläche von 88 m² bleibt in der bisher vorgesehenen Lage und Größe bestehen. Sie soll dauerhaft frei von baulichen Anlagen bleiben und den Grünzusammenhang in Richtung der rückwärtigen Maßnahmenfläche stärken. Die rechtliche Sicherung und fachliche Bewertung sind im Verfahren abzustimmen.

Das Wohnhaus einschließlich Kellerabgrabung beansprucht rund 79 m² private Grünfläche. Der Wert ist überschlägig aus der Lageplangeometrie berechnet. Die übrigen Grundflächen und GRZ-Werte bleiben unverändert.

Ein offen benannter Nachteil

Die straßenseitige Birke kann voraussichtlich nicht erhalten werden. Ob eine Fällung erforderlich und zulässig ist und welcher Ersatz gegebenenfalls erforderlich wird, ist zu klären.

Der übrige Garten bleibt als begrünter Freiraum vorgesehen; seine Detailplanung wird an die neue Hauslage angepasst. Die 88 m² liegen im bisherigen Baugebiet außerhalb des Baufensters. Ein pauschaler Verzicht auf Wohnbaurechte wird damit nicht behauptet.

Neue Planung und Baufenster im Vergleich

Diese Hauslage berücksichtigt die besprochenen Sichtbeziehungen zur Nachbarschaft. Der Vergleich mit dem Baufenster macht die räumlichen Unterschiede sichtbar.

Die Baufensterstudie verdeutlicht räumliche Unterschiede. Sie ist kein baurechtlich geprüfter Alternativentwurf. Modellabstände und Sichtbilder ersetzen keinen Nachweis.

Was wir mit der neuen Planung erreichen möchten

• Die Hauslage greift die besprochenen Sichtbeziehungen zur Nachbarschaft auf.
• 88 m² rückwärtiges Ersatzgrün bleiben vorgesehen.
• Carport und Wohnmobilstellplatz bleiben auf dem Grundstück; zusätzlicher Parkbedarf im Straßenraum kann so vermieden werden.
• Die Abstandsflächen werden weiterhin eingehalten. Pflanzstreifen, Artenschutz und Versickerung bleiben Bestandteil der Planung.
• Die voraussichtliche Birkenfällung wird offen in die Prüfung einbezogen.

Wir bitten um eine positive Prüfung dieser überarbeiteten Planung. Grundlage sind die dargestellte Hauslage, rund 79 m² beanspruchte private Grünfläche und das vorgesehene Grün- und Schutzkonzept.