Archiv · Archiv · 28.09.2026

Ein Baugrundstück an einer durchgehenden Straße

Flurstück 647 liegt an der Straße Zur Wache. Sie verbindet den Echsenring mit dem neuen Wohngebiet an der Rehagener Bahnhofstraße und ist nach Auskunft des Bauamts inzwischen gewidmet. Ringsum stehen Wohnhäuser. Auf 647 selbst stehen die große Birke und weitere Bäume an der Straße.

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Kasernengelände ohne Straße

Das Luftbild zeigt die ehemalige Kaserne Rehagen-Mitte mit Gebäuden und Gehölz. Auch auf dem heutigen Flurstück 647 steht ein Gebäude. Eine Straße gibt es nicht. Auf dieser Lage baut der Bebauungsplan auf, dessen Begründung vom Mai 2013 stammt. Die Karte zeigt seine Festsetzungen: Die Planstraße Am Echsenring endet an der Westecke des heutigen Flurstücks 625. Vor dem heutigen 647 sieht der Plan Bauland und Grünfläche vor, keine Straße.

„… in den Bereichen des Überganges zu den nördlich gelegenen Brachflächen und südöstlich angrenzenden Gewerbeflächen Grünflächen mit Pflanzgebot als städtebauliche Zäsur bzw. als Schutzpflanzungen vorgesehen.“Begründung 2013, grünordnerische Festsetzungen

Karte: Festsetzungen des Plans von 2013, lagegenau über das Kataster gelegt. Gelb Planstraße, rosa Wohnbaufläche, braun Mischgebiet, grün Grünfläche, blau Baugrenze, gelbe Linie heutiges Flurstück 647.

Die Luftbilder 2012 bis 2016 stammen aus dem Esri-Archiv und liegen auf etwa ± 5 m genau; die Grundstücksgrenze ist darübergelegt.

Plan in Kraft, Eidechsen umgesiedelt

Seit 24.03.2016 gilt der Bebauungsplan. Im Sommer 2016 wurden 451 Zauneidechsen in die rund 1,6 ha große Maßnahmefläche II umgesiedelt, gesichert per Baulast für 20 Jahre. Auf dem Luftbild stehen die alten Gebäude noch, eine Straße gibt es weiterhin nicht.

Die 1. Änderung 2018 unterscheidet in den Grünflächen den Pflanzstreifen I und die Maßnahmefläche II. Die Fläche II liegt nicht auf 647.

Fläche geräumt, erste Häuser

Im April 2019 sind die alten Gebäude abgerissen, auf 625 entsteht das erste Wohnhaus. Eine ausgebaute Zufahrt zu 647 gibt es noch nicht. Im Oktober 2019 folgt der Bebauungsplan „Rehagener Bahnhofstraße“: Er schließt die Lücke zum Wohngebiet im Norden, auf der früheren Brache entstehen Häuser.

Erst die Straße macht das Grundstück nutzbar

Mit dem neuen Baugebiet wurde die Straße Zur Wache auf Flurstück 646 gebaut und am 22.10.2024 an die Gemeinde übertragen. Im Bebauungsplan An der Reheide ist sie nicht vorgesehen: Dort endet die Planstraße schon an der Westecke von 625, und wo heute die Straße liegt, setzt der Plan Bauland und Grünfläche fest. Erst sie erschließt 647 mit einer ausgebauten Zufahrt; im Luftbild von 2019 ist sie noch nicht vorhanden.

Die Planung von 2013 ging von einer Grundstücksspitze ohne eigene Straße neben einer Brache aus. Heute liegt es an einer durchgehenden Straße zwischen Wohnhäusern, und die Spitze des Baufensters zeigt auf diese Straße.

Auch der Nachbarplan von 2019 sieht auf 646 weder Straße noch Bebauung vor und ändert an der Lage von 647 nichts. Die Straße wurde danach gebaut; der Übertragungsvertrag vom 22.10.2024 nennt dafür eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB.

Die Grünfläche an der Straße hat eine andere Lage bekommen

2013 sollte die Grünfläche das Baugebiet zur Brache und zum Gewerbe hin abschirmen. Auf 647 grenzt sie heute an die Straße und an Wohngärten. Für die Zauneidechsen setzt der Plan die Maßnahmefläche II fest, hinter dem Grundstück und abseits der Straße. Ein Grünstreifen direkt an der befahrenen Straße ist als Lebensraum wegen des Verkehrs eher ungünstig.

2016 wurden laut Begründung zur 1. Änderung 451 Zauneidechsen in das gesicherte Ersatzhabitat umgesiedelt. Dass einzelne Tiere aus dem angrenzenden Ersatzhabitat auf das seit Jahren ungenutzte Grundstück gelangt sind, ist nicht auszuschließen. Die festgelegten Artenschutzmaßnahmen werden umgesetzt. Die in der Beschlussvorlage genannten Schutzmaßnahmen nehmen wir als Bedingungen an.

Die Einfriedung wird kleintierdurchlässig.

Ein freies Grundstück in einem fertigen Wohngebiet

Als wir 2024 nach Rehagen kamen, wirkte das Wohngebiet fertig: Straßen gebaut, Häuser bewohnt, 647 die letzte freie Fläche an der Straße Zur Wache. Dass das Baufenster nur ein schmaler Keil ist, wussten wir. Warum das Grundstück so geschnitten ist, erschließt sich vor Ort heute niemandem, der die Geschichte nicht kennt.

Nach dem Plan von 2013 hätte 647 gar keine Straßenfront. Bebaubar wird es erst durch die Straße Zur Wache. Sie wurde abweichend vom Bebauungsplan gebaut (der Übertragungsvertrag vom 22.10.2024 nennt dafür eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB) und liegt zu einem Teil auf festgesetzter Grünfläche, zum anderen auf festgesetztem Bauland.

Schon vor dem Kauf haben wir mit dem Bauamt besprochen, dass das Haus vom Baufenster abweichen müsste. Am 02.12.2024 schrieb uns das Bauamt, die Gemeinde würde einer Abweichung bei der Flächeneinteilung zustimmen, und empfahl Ersatzgrün. Das war eine grobe Voranfrage, keine geprüfte Planung und keine verbindliche Zusage – aber sie hat uns bestärkt, dass sich gemeinsam ein Weg finden lässt. Das empfohlene Ersatzgrün ist Teil unseres Antrags.

Grundlage für unsere Kaufentscheidung war der veröffentlichte Bebauungsplan. Flächenangaben zur Straße: Flurstück 646 (1.000 m²) mit der registrierten Planzeichnung 2013 verschnitten.

Ein keilförmiges Baufenster

Das Baufenster läuft auf 647 spitz aus: an der Straße 13,1 m breit, hinten 9,7 m, zusammen rund 316 m². Zur Grenze von 625 sind 3 m Abstandsfläche einzuhalten. Übrig bleibt ein Streifen von etwa 7 bis 10 m Breite.

Unser Haus mit 138 m² Grundfläche passt so nicht hinein. Ein anders geschnittenes Haus wäre möglich, müsste dann aber schmal und lang direkt neben 625 stehen.

Was eingehalten wird und wo wir abweichen

Ein zweigeschossiges Schwedenhaus mit rund 138 m² Grundfläche, Terrasse und Balkon zum Garten nach Südosten. Das Haus steht zwischen den Nachbarhäusern, mit Abstand zu beiden Grenzen. Die Birke und die Baumgruppe an der Straße sollen zu großen Teilen stehen bleiben. Haus, Carport, Zufahrt und Wege sind mit 289 m² angerechnet, rund 14 % des Grundstücks; große Teile sollen begrünt bleiben.

• eingehaltenGrundfläche Hauptanlagen rund 185 von 196 m²
• eingehaltenmit Nebenanlagen rund 289 von 295 m²
• nachgewiesenAbstandsflächen auf eigenem Grund (A3b)
• eingehaltenzwei Vollgeschosse, Einzelhaus, Satteldach 35°
• PflichtPflanzstreifen I vollständig anlegen und pflegen
• zugesagtBirke und Birkenhain erhalten
• PflichtArtenschutz nach Vorgabe der Naturschutzbehörde
• beantragtÜberschreitung der Baugrenze
• beantragtrund 82 m² beanspruchte private Grünfläche (Lageplan A2); Pflanzstreifen I und Fläche II werden nicht überbaut

GRZ-Werte beziehen sich auf den Mischgebietsanteil von 654,96 m².

Mehr Grün, als das Haus beansprucht

Die 88 m² liegen außerhalb der Baugrenzen, aber im Baugebiet: Nach dem Bebauungsplan sind dort bisher grundsätzlich Nebenanlagen möglich, etwa ein Gartenhaus, ein Pool oder Stellplätze, im Rahmen der Grundflächenzahl. Künftig bleibt die Fläche dauerhaft frei von baulichen Anlagen; sie ist bereits im amtlichen Lageplan vorgesehen und mit der Erklärung vom 21.08.2026 schriftlich bekräftigt; die genaue Sicherung klären wir im Verfahren. Zusätzlich bieten wir Grünfläche rund um die Birke an, frei von Bauten außer der Einfriedung. Die Planerin hat dafür rund 31 m² bemessen und eingezeichnet; die Form kann noch enger um die Birke gelegt werden.

Warum im Südosten? Ersatz im freiwerdenden Teil des Baufensters wäre möglich, ergäbe aber nur einen schmalen Streifen zwischen zwei Wohnhäusern und der Straße. Im Südosten schließt das Ersatzgrün an den Grünstreifen an und bildet mit ihm einen zusammenhängenden Grünraum in Richtung der Maßnahmefläche II, die Teil des rund 1,6 ha großen Ersatzlebensraums für Zauneidechsen ist. Die beanspruchte Teilfläche liegt dagegen zur Straße und zum Wohngebiet „Rehagener Bahnhofstraße“ hin, das dichter bebaut werden darf (Grundflächenzahl 0,4, bei uns 0,3). So wächst der unbebaute Abstand zwischen der nutzbaren Grundstücksfläche und der Grenze zu 636, hinter der die Maßnahmefläche II liegt, von rund 19 auf rund 24 m (zeichnerisch gemessen).

Entscheidend sind Lage, Zusammenhang und dauerhafte Pflege, nicht nur die Quadratmeter. Eine fachliche Bewertung der Lagewahl liegt uns nicht vor; Lage und Gestaltung stimmen wir gern mit der unteren Naturschutzbehörde ab. Quellen: Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde zu Nebenanlagen; Begründung zur 1. Änderung 2018; Begründung B-Plan „Rehagener Bahnhofstraße“ 2019, Nr. 3.1.

Was eine andere Hauslage bewirken würde

Auf Anregung der Bauverwaltung haben wir eine Verschiebung näher zum Baufenster geprüft. Unsere ursprüngliche Anordnung mit Ersatz- und Zusatzgrün bleibt die Wunschlösung (Lageplan A2). Die Verschiebungsvariante (Entwurf A7) kommt für uns nur als letzte hilfsweise Lösung in Betracht. Für diesen Fall stellen wir nun rund 36 m² Ersatzgrün ohne zusätzliches Birken-Grün zur Diskussion; die Lage bleibt abzustimmen. Die Wunschlösung verteilt die Abstände zu den beiden seitlichen Nachbarn ausgeglichener: rund 12 m zur Grenze 625 und rund 14 m zur Grenze 691. Bei der Verschiebungsvariante sind es rund 8,5 m bzw. 17 m. Aus unserer Sicht bietet die Wunschlösung damit den besten Ausgleich zwischen Nachbarabständen, Grünflächen und Stellplätzen. Die Abstände sind zeichnerische Näherungen aus den Lageplänen A2 und A7.

Ein vergleichbares Haus im schmalen Baufenster würde nach der räumlichen Formstudie näher an die Grenze 625 rücken und die Abstände zu beiden Seiten ungleicher verteilen. Die 3D-Studie zeigt diesen Zielkonflikt; sie ist kein geprüfter Alternativentwurf. Für diese Variante liegen keine abschließend geprüften Hausabstände vor.

3D-Modell öffnen (Wunschlösung, Verschiebungsvariante, Nachbarblick)

Was wir zusagen und worum wir bitten

Unsere Bitte: Wir bitten um Zustimmung zur Wunschlösung mit Ersatz- und Zusatzgrün. Sie verbindet eine ausgeglichenere Abstandsbilanz mit dem Erhalt des dritten Stellplatzes. Die Verschiebungsvariante kommt für uns nur als letzte hilfsweise Lösung in Betracht: rund 36 m² Ersatzgrün statt 88 m², ohne zusätzliches Grün an der Birke; dies ist eine neue Präzisierung zur Abstimmung. Sollten Bedenken bleiben, möchten wir gemeinsam klären, wo wir gezielt nachbessern können.